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米国不動産を使った節税

みなさんこんにちは。

今回はアメリカの不動産を使った節税のお話しをさせていただきます。

このメルマガをの読者の中にも、高額な所得税にお悩みの方が
おいでではないでしょうか。

なにしろ所得税は累進性があり、住民税と合わせれば最高税率は
50%にもなってしまいます。

納税は国民の義務ではありますが、できれば少しでも
税金は減らしたいもの・・・法律に触れない節税の方法を、
知っておいてソンはないでしょう。

投資用不動産をお持ちの方ならお分かりになると思いますが、
不動産には減価償却費という概念があります、土地は老朽化
いたしませんが、建物は老朽化します。

建物を保有している間は減ることはないのですが、税務上は
老朽化に伴って価値が少しずつ減ってゆくと考えるわけです。

この老朽化によって減少する価値のことを減価償却費と呼び、
不動産経営の経費として計上することが認められています。

さて問題はこの減価償却費です。

日本でよく問題にりなますが、木造家屋の耐用年数は
驚くほど短く、例えば25年もすれば建物の税務上の評価額は
ゼロになってしまいます。

従って例えば皆さんが中古の木造住宅を投資物件として
購入しても、その後は減価償却費をほとんど計上する
ことができません。

つまりたくさん税金を納める必要があるわけです。

ところが世界を見渡せば日本は異常で、例えばアメリカでは
築50年、60年といった木造の投資物件でも、
税務上の価値はふんだんに残っています。

従って皆さんがこのような海外の木造物件を購入すれば、
大きな減価償却費を計上することができるというわけです。

注)例えば法定耐用年数を超えた木造の建物は、取得後わずか4年で
  その残存価値を償却でき、多額の経費を計上できます。

仮に皆さんがこのような投資によって、税務上の赤字を毎年500万円
ずつ作り出すことができればどうでしょう。

個人が行う不動産経営による収入は、不動産所得としてほかの所得、
(給与も含みます)と合算して総合課税の対象になります。
不動産所得が上記のように500万円赤字だった場合、
その赤字分によって、給与を対象とした所得税を減らす
ことができるわけです。

以上はホンのさわりですが、詳しく申し上げるとこの
メルマガ5回分ほどの分量になってしいますので、
ここではこの辺にしたいと思います。

ただし以下の点はご注意ください。

1.出口戦略の立て方

海外の不動産は延々と持ち続けるわけには行かず、
いずれ売却しなければなりません、その場合は上記の減価償却費
相当額だけ、税務上の物件価額が減りますので、売却時に
支払う税金が増えることになります。

ただし売却時の譲渡益(税務上の儲け)は、5年超保有の場合、
儲けに対して僅か20%ほどで済みます、一方で保有中の
節税効果は最大毎年50%にも上ります。

つまり大雑把に申し上げて、この20%と50%の差が
節税の源泉です。

2.現地でのローン

アメリカでもローンを組むことができますが、日本と違って
一般的には物件価格の60%ほどが借り入れの上限です、
また金利の高さにも注意が必要です。

3.賃貸管理の問題

万国共通ですが不動産経営にとって賃貸管理は極めて重要です、
信頼できる賃貸管理業者を探さなければなりません。

以上です、所得税の高さにお悩みの方は、一考の価値が
あると思います。

 

では今回はこのへんで。

(2016年9月30日)




 




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