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相続助言サービス

●本サービスの費用と概要
■目的
将来の相続にむけ、合法的な節税スキームの設計を行います。同時にお子様世代に向けた長期的な資産運用・形成プランを設計し、二世代にわたるより豊かな生活設計をお手伝いします。

■費用
100,000円+消費税(相続資産の額にかかわらず定額です)

■特徴

  • プライベートバンカー、FP、投資助言業、税理士、司法書士、不動産コンサルタントによる総合的なスキーム設計を行います。
  • 申告、納税、会計、会社経理など継続的に対応致します。なお左記業務は税理士による独占業務となっており、弊社提携の税理士がお受けいたします。費用については別途ごご相談させて頂きます。
  • 法人設立をご希望される場合も、本サービスのなかで対応させて頂きます。ただし登記に関する諸費用は担当司法書士に別途お支払い頂きます。

■ご注意
本サービスに加え、資産運用に関する相談をご希望の場合、弊社では国内金融商品、海外金融商品、貴金属、美術品、収集用コインなどを対象にした総合的な運用アドバイスが出来ます。その場合は別途「投資助言契約」をお結び頂く必要があります。

●本サービスの目的
富裕層にとっては資産の保全や運用と同様に、相続は大きな関心事ではないでしょうか。世の中にさまざまな税金がありますが、私の知る限り相続税ほど、対策の取り方によって支払い額に差が出る税金はないように思います。

例えばAさんが現金1億円を残してお亡くなりになったとしましょう。この場合Aさんの相続財産の評価額は100%、すなわち1億円がまるまる相続財産となるわけです。一方で仮にAさんが生前に同額で賃貸用不動産を購入していたとすればどうでしょうか。購入された物件や所在地などにもよりますが、例えば首都圏の投資用マンションの場合、概ね1/3程度に相続税評価額を減額することができます。

もちろんAさんが遺された他の資産や相続人の数にもよりますが、仮に相続税の税率50%が適用された場合、以下のように節税効果は3300万円以上になります。

□現金で相続した場合の相続税評価額:1億円
□賃貸用不動産で相続した場合の相続税評価額:1億円×1/3=約3300万円
□相続税の節税効果:(1億円−3300万円)×50%=3350万円

このように賃貸用不動産を用いることにより、相続税対策を行うことはできますが、 一方でどのような地域の、あるいはどのような種類・状態の不動産を取得すればよいのか、不動産業者から得られる情報は『売り手によるバイアス』がかかっており、なかなか鵜呑みにはできないとお感じの方も多いのではないでしょうか。

さらにそこから得られる賃貸料収入を、どのように生活に役立ててゆくのか。あるいは放っておくと積みがってゆく賃貸料による現金収入を、どのように節税を図りながら次世代に承継してゆけばよいのか・・・

このように考えて参りますと、賃貸用不動産といいますのは、例えば株式や債券などのペーパーマネー、あるいは現金などと違い相続上の利点が大きい半面、その多様性ゆえに物件選択の難しさ、さらには生じる賃貸料収入の活かし方など、さまざまな問題や疑問が生じることになるわけです。

本サービスでは、賃貸用不動産を活用した相続税の節税法や運用方法などを、お一人お一人のご事情、ご希望を伺いながら一緒に考えさせて頂いております。

●ご相談事例
■ご相談までの経緯
ご相談者はB様で九州にお住まいです。一昨年にB様のお母様がお亡くなりになり、その際、ご自宅不動産以外の大半を現金と株式で相続されたため、多額の相続税支払いを余儀なくされました。

B様はそのような経験をお持ちですので、ご自分に万一のことが起きた場合、二人のお子様に、ご自分と同じ思いをさせたくないとのお考えで弊社にご相談にお越しになりました。

■B様ご一家のご希望
1.B様に万一のことが起きた場合に備え、将来の相続税を極力少なくしたい。
2.同時に現在保有の金融資産を、できるだけ減らすことなく二人のお子様に渡してゆきたい。
3.上記2点を踏まえ、家族全体の今後の資産運用、継承プランを考えてほしい。

■弊社からの提案
まずB様が保有される資産は大きく、年間110万円の基礎控除枠を使った現金の贈与ではあまりに時間がかかりすぎ非現実的だと考えました。一方でB様は現在資産の大半はご自宅不動産と預貯金でお持ちです。特に問題になるのは自宅不動産で、B様の場合はお子様と別居されておいでのため、平成22年の法改正によって、「小規模宅地等の課税の特例」を受けることが出来なくなり、多額の相続税の支払いが予想されました。試算では現在検討されている相続税改正案に基づいて計算した結果、下記の通り相続税の納税額は3000万円を越えると考えられました。

◆ご参考資料

【B様資産内容】

  • 現預金 約1億円
  • 株式等 時価約2000万円
  • ご自宅不動産の相続税評価額推定 約7000万円

【相続税額想定の前提】

  • 相続税の基礎控除額 3000万円+600万円×2人=4200万円(現在検討中の改正案に基づく)

【提案1】

現在お手持ちの現預金1億円のうち、当面の生活に必要な資金を残したうえで投資用不動産を購入するというプランです。当面の必要資金を2000万円と考え、投資額は8000万円としました。

【プランの詳細】

本案の投資対象は首都圏および関西圏の築浅中古ワンルーム・マンションと致しました。例えば首都圏の物件を例に挙げますと、築10年程度20m2前後の築浅物件で、おおよそ1800万円程度で購入できます。一般的にこのような物件の手取りベースの収益率は、年率で4.5%ほどとなります。関西圏の場合、価格は20%程度安くなりますが、収益率は首都圏物件とほぼ同等です。

地震等の災害リスクも考慮し、このような首都圏と関西圏への分散投資は確かに一つの考え方です。本案の場合、具体的には首都圏物件3戸、関西圏物件を3戸とさせて頂きました。

内訳 首都圏物件 1800万円×3戸=5400万円
関西圏物件 1400万円×3戸=4200万円

購入したこれら物件にから得られる賃貸料収入は以下のとおりです。上記のように首都圏および関西圏の築浅中古物件から得られるリターンは、年率ベース(オーナーの手取り)で5%強が標準ですが、保有期間中の空室や一時的な修繕持ち出しなど、余裕をみて長期的なリターンを年4%とみました。

◆賃料収入

9600万円×4%=384万円

本案では購入した不動産を、二人のお子様に譲らず、そのままB様に保有して頂くという前提で考えました。上記賃料収入は、将来の相続税支払いや、B様の相続財産の増加を緩やかなものにするという配慮から、贈与税基礎控除の範囲のなかで、お二人に暦年贈与されることに致しました。

B様のお年は66歳、女性の平均寿命までご存命と考え、向こう22年にわたりお二人に110万円ずつ贈与されると考えますと、その総額は220万円×22年=4840万円となります。

賃料収入との差額(384万円−220万円=164万円)は、B様の生活費としてお使い頂くことにしました。

◆想定される相続税の納税額

一方で将来想定される相続税の試算は以下です。

  • 投資用不動産の相続税評価額

9600万円×35%=3360万円(賃貸用不動産の相続税圧縮効果後の想定評価額)

さらに将来のB様のキャシュフローの予測から、相続時点の現金を2000万円、加えて株式等の持ち高を2000万円と想定致しました。

従ってB様の相続資産額は、以下のように想定致しました。

3360万円(賃貸不動産)+2000万円(現金)+2000万円(株式等)+7000万円(ご自宅不動産)=1億4360万円

これに対して相続税の基礎控除額が4200万円ですから、課税対象資産額は1億4360万円−4200万円=1億160万円となり、その結果、本案における相続税額は1600万円程度ですむと想定できます。

◆本案の効果

上記のようにまず相続税の支払い額を3000万円から1600万円に圧縮することができます。
さらにご自身で毎年160万円の賃貸料収入を得ながら、お二人のお子様に無税で贈与できる額の合計が向こう22年で4840万円となります。

【提案2】

提案1で不動産をB様保有とし、賃貸料収入の一部をお子様に贈与されましたが、本案は、購入された不動産をお二人のお子様に生前贈与されるプランです。

【プランの詳細】

本案ではお二人のお子様に、それぞれ3戸ずつの投資用マンションを生前贈与して頂きます。この場合の贈与税に関しては、贈与された不動産の相続税評価額が35%に圧縮可能と考え、それぞれ4800万円×35%=1680万円と想定致しました。相続時課税制度を使いますと、2500万円までは贈与時点が非課税(相続時点で相続財産に含めて課税されます)ですから、この時点では贈与税はかかりません。

一方でお二人のお子様の手元には毎年それぞれ4800万円×4%(計算根拠は案1と同じ)で192万円の収入が入ることになります。得られた賃貸料収入は、すでにお二人のお子様のもので、今後どれだけ積み上がっても、相続税の対象にはなりません。

◆想定される相続税の納税額

本案における将来想定される相続税の試算は以下です。

  • 投資用不動産の相続税評価額

生前贈与時点に遡った相続税評価額は、上記のようにお一人当たり1680万円ですので、お二人合計で3360万円となりました。

さらに将来のB様のキャシュフローの予測から、相続時点の現金を1000万円、加えて株式等の持ち高を2000万円と想定致しました。

この結果B様の相続資産額は、以下のように想定致されます。

3360万円(賃貸不動産)+1000万円(現金)+2000万円(株式等)+7000万円(ご自宅不動産)=1億3360万円

これに対して相続税の基礎控除額が4200万円ですから、課税対象資産額は1億3360万円−4200万円=9160万円となり、この場合の相続税額は1400万円程度ですみます。

◆本案の効果

まず相続税の支払い額を3000万円から1400万円に圧縮することができます。
さらにお二人のお子様に無税で時価9600万円の投資用不動産を生前に贈与することができます。
この資産はお子様たちのご家庭に、長期的な金銭的な安定をもたらすことになるはずです。

一般にマンションなど鉄骨構造物の寿命は60年以上といわれておりますが、余裕をみて50年程度とみておくべきでしょう。これに対し購入される物件は、築10年程度の築浅の物件を想定しております。従って今後40年程度は継続してお子様お二人のご家庭に現金収入をもたらしてくれるはずです。これらの収入は、お二人のご家庭に生活費して使うもよし、もし生活に余裕があれば、株や現物の貴金属などへ積立投資を長期にわたって行えば、お二人の豊かな老後の支えとなることでしょう。お子様が得られる賃料収入を、毎年190万円ずつ40年間ためるだけで、お二人あわせて1億5200万円以上の資産形成が可能です。節税を図りながらお子様達の資産形成を実現できるプランになっています。

■B様のご判断
弊社から提示させて頂いた上記2案を比較検討された結果、B様は案2をお選びになりました。判断のポイントはお子様お二人の今後の人生設計が、より早い時点で明確になるという点です。B様のお子様は投資用不動産の贈与を生前に受けた時点から、より長期的な視点で余裕のあるライフプランを建てることができました。

少々長くなってしまいましたが、以上が弊社の『相続助言サービス』のご相談の一例です。本サービスをご活用頂き、上手に節税して頂きながら長期的に安定したご家族の生活を実現頂ければ、弊社にとってこれに過ぎる喜びはございません。

ご質問などございましたら、以下あてご連絡くださいますようお願いいたします。

TEL:03-3574-0670
Mail:info@ginzafp.co.jp


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