■REITにするか、現物不動産にするか
みなさんこんにちは。
ここのところ、いろんな意味で不動産が注目されつつ
ありますね、また地価やマンションの相場上昇を示す
データも目立ち始めました。
既にいくつかのルートで、目ざといお金が
日本の不動産市場に流れ込み始めているようです。
ここでまずそのルートを整理しておきたいと思います。
一つ目のルートは、金融緩和の強化を先どった
お金の流入です。
日銀が今後金融緩和を強化するなら、そのマネーは
いずれ不動産にも流れ込むと考える投資家は多いはず。
金融緩和の強化はまだ実施されていませんが、新総裁への
期待感から、市場は先取りして動いているのでしょう。
二つ目のルートは、市場に芽生え始めたインフレ期待
によるマネーの流入です。
2％のインフレ目標の導入によって、いずれ土地や建物の価格
が上昇する。上がる前に買っておこう考える人も
いるはずです。
三つ目のルートは、実需を期待したお金の流入です。
円高の修正によって、我が国の産業もようやく競争力が
回復する、従って国内経済も活性化し、オフィス需要や
居住用不動産に対するニーズも高まるだろう・・・
このような期待感が少しずつ相場を動かしていると
思います。
四つ目のルートは、アジアを中心とした外国勢による、
現物不動産投資マネーの流入です。
昨年末以降進んだ円高修正により、外国人から見た
日本の不動産相場は既に20％ほど安くなっています。
特に香港や上海、シンガポールなどアジア主要都市と
比べた東京の不動産相場には割安感があり、
最近はアジアから都心のマンションに向かって、
マネーが流れ込んでいるようです。
このようにいくつかのルートから流れ込むお金に
よって、不動産株、現物の不動産、REITなど、
さまざまな不動産関連資産が上昇し始めました。
なかでも上昇顕著なのが、不動産関連株とREITでは
ないでしょうか。
REITに関して申し上げますと、既に分配金利回りの
平均は3.5%程度に下がっていますし、またNAV倍率（注）
からみた割高感も漂いはじめました。
注）NAV倍率：REITの時価総額をREITが保有している不動産の
評価額で割った値。例えばNAV倍率が1.3なら、本来1の
価値がある不動産に1.3の値段をつけて投資家たちが市場で
売買していることになります。現在のNAV倍率は既に1.3
を超えており、このあたりに達すると警戒感が高まる傾向
にあります。
REITは現物不動産と違って流動性が高く、
確かにその点は長所なのですが、裏を返せば短期の
お金が入りやすく、また出やすい・・・つまり不動産相場
の上昇や下落に過剰反応を示す傾向があるわけです。
いまの時点で申し上げるなら、REITの相場はまだ上昇する可能性
が高いと私は思いますが、今後皆さんが勝負に勝って儲かれば
もうかるほど、反転下落によって被害を受ける可能性もまた高まる・・・
常にそのような宿命を負った投資ではないかと思います。
いまの時点でREITを買うべきか、売るべきかと
問われますと、私は
「お一人お一人がお持ちのお金の性格とライフプラン次第」
このようにお答えするしかありません。
が、それではあまりに漠然としていて面白くないと
言われるならば、
「分配金利回りからREITを買う時期は終わった、従って
これからのREIT購入は明確なキャピタルゲイン狙い、
短期から中期程度の出口を意識して投資してください」
という答え方もアリだと思います。
では、今回はこのへんで。
(2013年3月12日）
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