不動産投資サポート

●不動産投資に関する弊社の考え方

弊社では株、債券、コモディティやヘッジファンドと同様、不動産は私たち日本人にとって大変有意義な金融商品と位置付けております。特に為替リスクがなく、定期的なインカムゲインが得られるミドル・リスクの金融商品であるという点で、不動産は他の金融商品にない優位性をもっているといえるでしょう。

一方で私たちが不動産のポートフォリオ組み入れを検討した場合、さまざまな問題に直面することになります、その最大のものは総合的なコンサルを受ける“場”がなかったという点ではないでしょうか。

新築ワンルームを専門に販売する業者、
築浅ワンルームを賃貸管理付きで販売する業者、
フルローンでの収益一棟マンションの購入を勧める業者・・・

数多くの業者が入り乱れ、声高にそれぞれの長所をアピール致しますが、果たして彼らは運用目的、ライフプラン、既存のポーオフォリオなど、いわば皆さま個別のテーマについて真剣に考えているといえるでしょうか。

不動産業界が他の金融商品を販売する証券会社や銀行と違い、一種独特の雰囲気を持っていると感じるのは私の偏見でしょうか・・・

株や債券など他の金融商品と違い、単価が高く流動性が低いぶん、私たちは慎重に不動産の購入を進める必要がありますが、どうも私には販売する側が、購入者目線に乏しいように思えてなりません。このような状況で皆さまがいったいどのような物件を、そのような目的で、どの業者から取得すべきか・・・その判断はなかなか難しい作業ではないでしょうか。

弊社は不動産を株や債券など他の金融商品と同じ視点でとらえております。皆さまお一人お一人のライフプランや、将来のキャッシュフローなどに基づき、皆さまにとって最善の不動産ポートフォリオを提案させて頂くことができますし、またお客様のご希望があれば、(以下でご紹介する)それぞれの戦略ごとに、特化した購入ルートをご紹介することもできます、これらのルートはいずれも独自の物件購入ノウハウを持っており、流通市場に流れる前の段階で、大半の物件は投資家によって購入されることになります。このような購入ルートは、皆さまの不動産ポートフォリオ構築の期待に応えてくれるはずです。

●収益マンション投資の面白さと耐用年数

不動産の面白さは、投資家の考え方一つで同じ不動産でも様々な購入法、様々な活かし方ができる点にあるのではないでしょうか。

ワンルームマンションを例にとってご説明致しましょう。

例えば50歳代後半の方が、将来の年金への不安や物価上昇への懸念からワンルームマンションへの投資を検討された場合、どのような物件がふさわしいのでしょうか。築浅の物件でしょうか、それとも20年以上前のバブル期に建てられた物件でしょうか・・・またその物件はローンで購入するべきなのでしょうか、そとも全額自己資金で購入すべきなのでしょうか。あるいはその物件を生涯持ち続けるべきなのでしょうか、それともどこかで売却することを想定しておいた方がよいのでしょうか。このようにさまざまな選択肢があるわけです。

一般にマンションの耐用年数は60年程度といわれていますが、そもそもワンルームマンションが世に現れたのが1980年前後ですから、せいぜいまだ30年程度しか経過していないことになります。従って建築後60年が経過したワンルームマンションが、その時点でどうなっているか、ある意味誰にも解らないわけです。ただ例えば1980年に建築された、ごく初期のワンルームマンションが、30年たったいまでも稼働しており、賃借人がついている事実をみますと、少なくともワンルームマンションの法定耐用年数である47年程度は、キャッシュフローを生み続けると考えてよいのではないでしょうか。

「築浅ワンルーム物件、出口なし」戦略

では仮にワンルームマンションの稼働年数が50年とした場合、例えば上記50歳代後半の方(仮にAさん、59歳)は、どのような物件を購入すればよいのでしょうか。

一つの選択肢は例えば築10年以内の築浅物件を購入し、生涯持ち続けるという考え方です。 ワンルームマンションの稼働年数を50年とした場合、築10年の物件ですと購入後さらに40年にわたってキャッシュフローを生んでくれることになります。現在のAさんの年齢は59歳ですから一生付き合える資産と考えて差支えないでしょう。

ではこの築浅ワンルームマンション投資・・・Aさんの今後のライフイプランにとって、いったいどのような意味があるのでしょうか、それを知るためにはAさんの今後のお金の流れ(「キャッシュフロー」)を知る必要があります。

まず以下の表をご覧ください、これは定年退職を間近に控えたAさんご家族の「キャッシュフロー表」です、このご家族の2010年末時点の資産は2300万円、来年にはAさんは定年退職の予定で年金生活に入られる予定です。
(注)以下全ての試算では、税金による効果を考慮しておりませんのでご留意ください。

下記(表-1)および(グラフ-1)をご覧いただいてお解りのようにAさん家庭は徐々に資産残高が減少し、いまから22年後の2032年には資産残高がマイナスになってしまうことになります、しかもこれはAさんご夫婦が現在の見込みどおり毎年240万円の年金を受け取れるという前提でのシミュレ-ションです。

Aさんのキャッシュフロー表
Aさんのキャッシュフロー表

資産残高の推移

もちろん現在お手持ちの資産を不動産以外の金融商品に投じ、運用を行うという考えもありますが、株や外債などはリスクが高く、万一の場合今後の生活設計に致命的なダメージを与えてしまう恐れもあります。今からこのような高いリスクを取る行為は、年齢的にAさんにとって、あまりに危険というべきでしょう。

このように比較的リスクをとりにくく、なおかつ長期にわたってインカムゲインが必要な家計には、長期的な賃貸料収入の計画が立てやすい、築浅物件の収益マンション投資は有効な資産運用といえるのではないでしょうか。

では仮にAさんが2011年に投資用マンションを2000万円で取得された場合、Aさんご一家の今後のキャッシュフローはどのように変化するでしょうか。下記(表-2)および(グラフ-2)は、他の条件は全く変えず、2011年に投資用マンションを2000万円でした場合のキャシュフローを表したものです。なおこの物件から得られる賃料収入は、諸費用を控除して年間125万円(収益率にして6.25%)と致しました。

Aさんのキャッシュフロー表(マンション取得の場合)
Aさんのキャッシュフロー表(マンション取得の場合)

資産残高の推移(マンション取得の場合)


いかがでしょうか・・・(表-2)の「マンション購入パターン」ではマンション購入によって一時的に大きく資産が減少、7年後の2016年には700万円を切ってしまいます。これに対し(表-1)の「マンション購入せずのパターン」のほうは、2017年でも1500万円以上の資産残高があります。投資用マンションの取得により、前者は一時的に資産の残高が大きく減少してしまうことになるわけですね。

ではその後はどうでしょうか、(表-2)の「マンション購入せずのパターン」では毎年の家賃収入125万円に加え、2018年以降は毎年240円の年金が見込めるため、収入は365万円となります、一方で支出は320万円と見込んでおりますので、毎年のキャッシュフローは黒字となり生活に大きなゆとりが生まれることになります。

これに対し(表-1)の「マンション購入せずのパターン」のほうはどうでしょうか、この場合収入は年金受給額の240万円のみとなり、これだけでは320万円の支出を賄うことはできません、定年退職時4000万円以上あった資産は、その後確実に減少してゆき、仮に支出レベルを落とさなければ22年後の2032年には資産は底をついてしまうことになります、2032年といえばAさん81歳、奥様は79歳です、女性の平均寿命は86歳ですからこれは心もとない結果と言わざるをえません。

もっとも収入を大きく上回る支出を続けるケースはまれで、一般のご家庭では収入のレベルに合わせて支出を切り詰めるものです、従って(表-1)のように資産が底をつくということは考えづらく、支出レベルを下げて生活をされることになるでしょう。逆にいえばこれは老後の生活レベルを落とさないために、年金以外の定常的な収入がいかに大切かということを示しているともいえます。このような観点でみれば、安定的な収入を得られる築浅ワンルームマンションを購入し、生涯持ち続けるという考え方は有効ではないでしょうか。

なおこの場合、このマンションが長期にわたってキャッシュフローを生み続けること、言い換えれば賃借人がちゃんとつくことが前提です。人間は加齢とともにフットワークも悪くなるものです、この場合は自主的な物件管理は難しく、信頼できる賃貸管理業者に賃貸管理を委託し、長期にわたって空室リスクを避ける仕組みを作って置いた方がよいでしょう。

しかし一方で全ての方にとって、この「築浅ワンルーム物件、出口なし」戦略が適しているとは限りません。上記は59歳の方の例でしたが、例えば25歳の方(仮にBさん)の場合はどうでしょうか。

先ほどのように築10年の物件をBさんが取得した場合、いまから40年後、即ちBさんが65歳時点で、この物件は寿命を終えてしまう可能性があります。もちろん土地の保有分がありますので、その時点でこの物件の価値がゼロになってしまうわけではありません。建て替え時オーナーがとれる選択肢にはいくつかありますが、建て替え後のオーナーにならない限り、Bさんはそれ以降賃貸料収入を得ることはできなくなってしまいます。

Bさんのように御若い方の場合「築浅ワンルーム物件、出口なし」戦略は、あまりに不確定要因が多く、なかなか選択しにくいのではないでしょうか。

ではこの場合どのような戦略が有効なのでしょうか。

「バブル期物件、出口あり」戦略

私はBさんのように御若い方の一つの方法は、築20年程度経過したバブル期の物件を、出口を意識しつつ購入するという考え方だと思います。

一般に築20年程度経過したワンルームマンションの都内物件の相場は、600万円程度〜1000万円程度と、先ほどの築浅物件に比べ安価で購入することが出来ます。一方で賃貸料の相場は築浅物件に比べさほど安くはなりません。その結果、築浅物件の投資リターンが、年率5%から6%前後(オーナーの手取りベース)にとどまるのに対し、バブル期の物件では(同じく手取りベースで)8%〜10%程度と比較的高いリターンを期待することができます。

賃貸料と物件価格の推移イメージ

従ってもしBさんがこのような物件を購入した場合、今から10年〜13年後の35歳から38歳あたりで初期投資額を回収することが出来るわけです。それ以降は物件を売却するもよし、続けて保有されてもよいでしょう。

仮にその時点で物件を売却するとすればどうでしょう。例えば当初800万円で購入した築20年のワンルームマンションを、11年経過後に売却するといったいイメージです。もちろんその時点の経済状況にもよるでしょうし、物件の状態にもよるでしょう。それでも都内の築31年のワンルームマンションでしたら、それなりに賃貸需要もあるでしょうから、ざっと500万円〜600万円の価値はあるのではないでしょうか。この場合保有された11年間で、既に初期の投資元本である800万円は回収済みですので、Bさんのこの11年間の収益は売却価格である500万円〜600万円ということになるわけです。

11年間の収支推移

仮に少なめに見積もって、物件の売却価格が500万円だったとしましょうか。この場合Bさんの11年間に得たリターンは500万円となりますので、この間の収益率(注)約5.9%となります。表件的な利回りは上記のように8%〜10%みることができるのですが、このような出口を想定して物件を回転させますと、購入時の価格(上記では800万円)と、出口での売却価格(同じく500万円)の差損が出ますので、そのぶん実質的な利回りは下がって6%程度になるわけです。
注)複利ベースの年間収益率(ただし税引き前)

年率で6%と言いますと、皆さまのなかには物足りなさをお感じになる方もいらっしゃるかもしれませんが、円建てで為替リスクの無いミドル・リスクの資産が他に見当たらないなか、このような投資戦略をポートフォリオに組み込む意義は大きいと思います。

さらにこの考え方を発展させますと、自作の不動産ポートフォリオに行きつきます。



例えば上記の図のように、平均築年数を管理しながら物件を入れ替えてゆけば、常に一定の築年を保ちながら、上記6%程度のインカムゲインを継続して得続けることが出来るわけですね。これは老朽化による減価分を控除してなお、円建てで毎年6%のインカムゲインが得られることを意味しています。私たちが収益マンション投資を行うに際し、最も気になるのは老朽化による価値の減少ですが、このように物件の回転を効かせますと、多少手間はかかりますが、少なくともそのような不安をある程度取り除くことが出来るわけです。

もちろん上記試算は全て税引き前時点のもので、皆さんが給与所得などほかの所得をお持ちの場合、手取り収入はずっと少ないものになります。が一方で皆さんが定年退職された場合、不動産から得られる手取り収入は、(課税額が小さくなりますので)上記に近いものになるでしょう。

もちろん最終的に保有される物件の数は、皆さまご自身の現在の収入や、将来希望されるライフプランによって異なってきます。例えば55歳で早期退職を計画されていらっしゃる方なら、少なくともその時点で1億円程度の不動産ポーオフォリオが必要(この場合の不動産から得られる、年あたりのインカムゲインは1億円×6%=600万円)でしょうし、60歳の定年までお勤めになる予定の方の場合は年金を期待できますので、それほど大きなポートフォリオをお持ちになる必要はないでしょう。逆に例えば40歳代でのアーリー・リタイアをご希望の方の場合、当面お子様の教育資金など生活費の負担は大きいでしょうから、さらに大きな不動産ポートフォリオを目標にされたほうがよいでしょう。このようなケースでは、金利上昇リスクを背負うことになりますが、一部ローンによるレバレッジを活用し、目標達成までの期間を短縮されてもよいでしょう。

「ファミリータイプ、出口あり」戦略

この場でもう一つご紹介するのは、ファミリータイプの中古不動産を取得し、それを比較的短期で売り抜けて差益を狙う手法です。一般にファミリータイプの物件は、ワンルームマンションとは違って、以下のような点で投資には向いていないと考えられています。

  • 利回りがワンルーム物件に比べ低い点(一般にファミリータイプの物件は、物件価格に比べ、賃貸料収入が低く、利回りの点で少々物足りなさがあります)。
  • 物件価格がワンルームに比べ比較的高額で、仮にローンを組むにしろ、ある程度まとまった資金が必要である点。
  • ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションに比べ賃貸ニーズは低く、空室のリスクが高い点。

このような観点から一般に、ファミリータイプのマンションは投資の対象となりづらく、 主に購入者が自ら住むため、いわば『実需』の資産として流通市場が形成されてきたといえるでしょう。

ところがなかには分譲されたファミリータイプのマンションに、オーナー自らが住むこと なく、賃貸物件として利用される場合があります。その背景にはオーナーごと様々な理 由があるのでしょうが、その代表的なものは転勤による引っ越しでしょう。このような場合、オーナーはマンションを一時的に賃貸に出し、保有を続ける場合があるわけです。こうして『賃借人がついたファミリータイプの中古マンション』が生まれることになるわけです。

ところが一方で、オーナーがこのような『賃借人つきファミリータイプのマンション』を、中古マンションの流通市場で売却しようとすると、大変苦労することになります。

ワンルームマンションの場合、オーナーの購入目的はほぼ100%投資目的です、従って物件に『賃借人』がついていることは、むしろプラスに作用することになります。これに対しファミリータイプの物件はどういでしょうか・・・ファミリータイプのマンションの場合、冒頭申しあげた理由で、オーナーの購入目的は『投資目的』ではなく、大半は自ら住まうため、いわば居住用といういわば『実需目的』です。従って既に賃借人が居座っている物件は、まずその時点で購入対象から除外されることになるわけです。

ファミリータイプ、出口あり戦略のイメージ

つまり『賃借人つきファミリータイプのマンション』は、購入希望者が少なく、従って不人気物件ということになるわけです。一般的にこのような物件は、賃借人がついていない物件に比べ、20%から30%程度ディスカウントして売買されているといわれています。

これは投資の世界でいうところの、一種の『歪み(ゆがみ)』かもしれませんね。

このような物件を敢えて取得することにより、投資家は市場で決まる相場より低い価格で購入することができますし、賃借人が住んでいる限り、(ワンルーム物件ほどの高いリターンではありませんが)安定的な賃貸料収入を得ることもできます。一般的にファミリータイプ・マンションの平均的な賃借人回転年数は5年程度といわれていますので、平均2~3年後には賃借人は出てゆくことになるでしょう。ワンルーム物件の場合、この賃借人の退去は決してありがたいお話しではありませんが、ファミリータイプの場合は少々事情が異なります。なぜなら賃借人が退去した後は、いわば居住用物件として大勢の『実需目的』の購入者を相手に、物件の売却交渉をすることができるわけですから・・・そこには比較的短期のサヤ抜きのチャンスがあるわけです。

昨今中古のファミリータイプのマンションは、新築物件と比べた価格の安さや政策効果もあり注目を集めています。もちろん立地や物件の状態にもよりますが、比較的高い流動性を期待できるのではないでしょうか。もちろんワンルームマンションにも、長期的なインカムゲインを得られるという大きな意味合いがありますが、このような出口戦略を明確にした、短期の収益マンション投資も一考の価値があると思います。

なお、以下は価格3000万円の物件を、自己資金950万円で購入し、4年後に購入時の価格と同額(ただし仲介手数料控除後)で売却した場合のシミュレーションです。

□物件価格3000万円
□購入時諸費用 150万円
□賃料収入 月172,000円(管理費等 月15,000円を含む)
□表面利回り 6.6%
□実質手取り収入 月148,000円
□実質利回り 5.6%
□自己資金 950万円
□借入額 2200万円(期間30年、変動金利3.2%)
□毎年ローン返済額114万円
□保有期間中の実質手取り年額 63万円(実質手取り収入177万円−ローン返済114万円)−@
□保有期間中のローン元本分の減少額 186万円−A
□保有期間中の実質総合収入 @×4年間+A=438万円

初期投下資金(自己資金950万円)に対し、4年間で438万円の収入(注)を得たことになりますので、この間の複利利回りは約9.9%となります。
(注)ただし税金やローンの諸費用は無視いたします。

●ローンの使い方について

収益マンションを購入される場合、どの程度ローンを活用するかは意見の分かれるところで、業者によってさまざまなアドバイスをしているようですね。

なかには一棟ものマンションをフルローンで購入することを勧める業者や、新築のワンルームマンションを、僅かの頭金で購入することを勧める業者もいるようですが、一般に投資用のマンションの場合、固定金利でローンを組むことは出来ませんので、金利の上昇は注意しておく必要があります。

現在我が国は歴史的な低金利状態にありますが、財政赤字の拡大懸念とともに、いわゆる“悪い金利上昇”のリスクも想定しておく必要があるのではないでしょうか。例えば数億円もする一棟マンションをフルローンで購入した状態で、万一このような“悪い金利上昇”に見舞われるとどういうことになるでしょうか・・・

最悪賃貸料収入を利払いが上回り、結果的に物件を売却しローンを返済せざるを得ない状況に追い込まれる可能性だってあるわけです。物件を売却した資金でローンを返済すればよいとお考えの方もいらっしゃるでしょうが、それは少々甘いかもしれません。そのような場合、他の不動産オーナーも同様に競って換金を急ぎ、相場の急落を招かないとも限りません。その結果物件の解約資金でローンを返済し、なおローンの残債がある状態に陥る可能性だってあるわけです。

このような悲惨な結末を迎えないため、本来なら極力現金で物件を購入するべきなのですが、一方でローンを活用することにより、目標達成までの時間を短縮することができます。

では物件価格の最大何割程度までだったらローンを活用してよいのでしょうか・・・

私は個々の物件レベルではなく、皆さまの資産全体に占める借入金の総額を重視するべきだと考えております。仮に皆さんが2000万円の収益マンションの購入に際し、1500万円のローンを組んだとしましょうか。もし皆さんが流動性の高い資産(国債やMMFなど)を別途2000万円保有されていらっしゃったとすればどうでしょうか。この場合万一急激に金利が上昇するようなことがあったとしても、お手持ちの国債やMMFを売却することにより、ローンを完済することができるわけですね。この場合頭金の比率は25%に過ぎず、一見リスクが高いように感じますが、ポートフォリオ全体でみますと、実はそれほど心配することもないといえるでしょう。一方でローンというレバレッジを活用することにより、皆さまの不動産投資の目標達成は、それだけ早期に達成できる可能性があるわけです。

マトリックス・アロケーション表

このように物件ごとにローン比率をみるのではなく、皆さまのポートフォリオ全体を俯瞰し、さらに将来のキャッシュフローを予測したうえで、ローンの活用比率をお決めになる必要があるのではないでしょうか。

●弊社にできること

以上ご説明して参りましたように、不動産は皆さまの考え方一つでさまざまな活用方法があります。弊社では不動産を資産運用の重要なパーツと考えており、株や債券など他の金融商品との組み合わせのかなで、皆さまお一人お一人のライフプランや将来のキャッシュフローなどに基づき、最善の不動産ポートフォリオを提案させて頂きます。また上記のように皆さまの資産全体を俯瞰することにより、ローンの活用法や返済プランも提案させて頂くことができます。

またお客様のご希望があれば、それぞれの戦略を得意とする購入ルートをご紹介することもできます、これらのルートはいずれも独自の物件購入ノウハウを持っており、市場に流れる前の段階で、大半の物件は投資家によって購入されることになります。このような購入ルートは皆さまの不動産ポートフォリオ構築の期待に応えてくれるはずです。

なお弊社「収益マンション投資サポート」は、「資産運用設計」のなかに含まれておりますので、株や債券、コモディティ、ヘッジファンドなど他の資産と合わせて、総合的なバランスのなかで、収益マンションへの投資プランを提案させて頂くことができます。


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