2007年8月を起点に世界の金融市場の様相が一変しました、当初米国が震源地で我が国は直接の被害が及ばないと考えられてきましたが、徐々にその考えが甘かったことに我々は気づかされました。
米国発の金融ショックは欧州に飛び火し、そして新興国からやがては我が国にも急速な広がりを見せました...その過程において我々が予想もしなかったような出来事が次々に起こりましたね。日経平均バブル後最安値更新、原油価格の140ドル越えとその後の急反落、そして続いて起こった急激な円高...株はもちろん高リスクと認識されてきましたが、リスクが小さいと信じられてきた外債ファンドですら、もはや立派な高リスク資産、いったい私達はどこに資産を避難させればよいのか、多くの日本の個人投資家はお悩みになったに違いありません...ですがよくよく目を凝らし、なおかつ過去の偏見を捨てて市場を見渡すと、いくつか有効な投資先があることに気づきます。
たとえば国内現物不動産への投資、国内の不動産は為替リスクの点で、また(空室や滞納がなければ)定期的にインカム・ゲインが得られるという点で、他の金融資産に見られない特性があります、特に40歳代以降の方にとっては(よく不動産会社がうたい文句にしているように)年金の補完的収入として、非常に魅力的な金融商品といえるのではないでしょうか。
まず以下の表をご覧ください、これは定年退職を間近に控えたAさんご家族の「キャッシュフロー表」です、このご家族の2009年末時点の資産は2300万円、来年にはAさんは定年退職の予定で年金生活に入られる予定です、下記(表-1)および(グラフ-1)をご覧いただいてお解りのようにAさん家庭は徐々に資産残高が減少し、いまから22年後の2031年には資産残高がマイナスになってしまうことになります、しかもこれはAさんご夫婦が現在の見込みどおり毎年240万円の年金を受け取れるという前提でのシミュレ-ションです。
もちろん現在お手持ちの資産を金融商品に投じ、運用を行うという考えもありますが、株や外債などはリスクが高く、万一の場合今後の生活設計に致命的なダメージを与えてしまう恐れもあります。
このように比較的リスクをとりにくく、なおかつ長期にわたってインカムゲインが必要な家計には、不動産投資は有効な資産運用といえるのではないでしょうか。
では仮にAさんが2010年に投資用マンションを2000万円で取得された場合、Aさんご一家の今後のキャッシュフローはどのように変化するでしょうか。下記(表-2)および(グラフ-2)は、他の条件は全く変えず、2010年に投資用マンションを2000万円でした場合のキャシュフローを表したものです。
いかがでしょうか・・・(表-2)ではマンション所得によって一時的に大きく資産が減少、7年後の2016年には700万円を切ってしまいます、これに対し(表-1)のほうは2016年でも1500万円以上の資産残高があります。投資用マンションの取得により、前者は一時的に資産の残高が大きく減少してしまうことになるわけですね。
ではその後はどうでしょうか、(表-2)では毎年の家賃収入125万円に加え、2018年以降は毎年240円の年金が見込めるため、収入は365万円となります、一方で支出は320万円と見込んでおりますので、毎年のキャッシュフローは黒字となり生活に大きなゆとりが生まれることになります。これに対し(表-1)のほうはどうでしょうか、この場合収入は年金受給額の240万円のみとなり、これだけでは320万円の支出を賄うことはできません、定年退職時4000万円以上あった資産は、その後確実に減少してゆき、仮に支出レベルを落とさなければ22年後の2031年には資産は底をついてしまうことになります、2031年といえばAさん81歳、奥様は79歳です、女性の平均寿命は86歳ですからこれはやや心もとない結果と言わざるをえません。
もっとも収入を大きく上回る支出を続けるケースはまれで、一般のご家庭では収入のレベルに合わせて支出を切り詰めるものです、従って(表-1)のように資産が底をつくということは考えづらく、支出レベルを下げて生活をされることになるでしょう。逆にいえばこれは老後の生活レベルを落とさないために、年金以外の定常的な収入がいかに大切かということを示しているともいえます。このような観点でみれば、安定的な収入を得られる投資用マンションは非常に有用な投資対象といえるのではないでしょうか。
ところが一方では、いくつか注意すべき点があります、例えば耐用年数の点です、投資用マンションの場合、一般に50年程度はもつといわれていますが、もし皆さんが中古で取得した場合は特に、出口戦略を一応頭に置いておいたほうがよいのではないでしょうか(ただし本格的にマンションの大量償却時代を迎えておりませんので、今後何らかの新たな解決スキームが出てくる可能性はありますが...)。他にも空室や滞納のリスクを想定しておかなければなりません、特に頭金僅かでローンを組んで取得する場合、ある程度返済計画に余裕を持たせる配慮が必要でしょう、ただ空室リスクは優良な管理会社をみつけ、管理を委託することによりある程度回避することは可能です、管理会社のなかには賃貸住宅の仲介業者にたいし、独自のネットワークを構築している例もありますので、しのような場合には比較的短期間で次の入居者をみつけることも可能です。他にも物件価格が著しく下落するリスクもあります、特に新築マンションは売りだし時、デベロッパーなどの営業経費や利益などが上乗せされており、購入した瞬間に20％程度価値は下落するといわれております、これらの価値下落を避けるという意味で、購入後7,8年から10年程度の築浅物件を購入されることをお勧めいたします。
以上ご説明してきましたように、収益マンション投資にはある程度のリスクがあります、その一方で為替リスクが無い点、価格変動リスクが小さい点、安定して長期にインカムゲインが得られ、なおかつ実質で5％半ばから6％台前半という比較的高いリターンを得られる点など魅力的な長所もあり、特に40歳代以降の方でリスクをあまりとりたくないという方にとっては一つの選択肢ではないでしょうか。
またローンで物件を取得されるに際しては、以下のような収益シミュレーションを立ててご検討頂ければと思います。
表-3: 収益不動産キャッシュフロー推移表
当社では、上記のような収益シミュレーションに加え、ご希望の方には投資用不動産の取得に関するアドバイスを行っております。
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